대부분 조정지역에서 1가구 1주택 2년 실거주 요건을 채우면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하시는 분들이 많습니다.
그러나 주택가격이 9억원을 넘는다면 9억이상분에 대한 양도세를 납부해야 하는데요. 이번 시간에는 9억원이상 1가구 1주택 양도세 계산방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
주택 가격이 상승하면서 서울 절반 이상이 9억이 넘습니다. 그런데 주택의 양도소득세 내용을 보면 9억 초과 분에 대해서는 비과세 요건을 충족하더라도 양도세를 납부해야 하는데요.
양도가액 9억원 초과 주택을 고가주택이라고 하는데 9억원 이상 고가주택은 1가구 1주택이라도 양도세가 과세됩니다. 다만 전체 양도차익에 과세되는 것이 아니라 9억분 초과분의 비율만큼의 양도차익에 대해서만 양도세가 과세됩니다.
9억원이상 1가구 1주택 양도세 계산방법으로는 취득가액을 빼고 양도가액을 곱한 뒤, 나오는 결과에서 9억원에 대한 금액을 차감하고 나서 양도가액으로 나누기를 하면 양도세를 계산할 수 있습니다.
9억원이상 1가구 1주택 양도세 계산
(양도가액- 취득가액) × (양도가액 -9억) / 양도가액
이렇게 공식만 보면 막연하지만 쉽게 접근하기 위하여 예를 들어 계산해보도록 하겠습니다.
예 ) 집을 6억원에 사서 12억 원에 처분한 경우입니다.
(12억 - 6억) × (12억 -9억) / 12억 = 1.5억이 됩니다.
양도소득금액 1.5억원에서 양도세 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 1억 4천750만 원이 됩니다. 여기에서 세율 35% 적용한 후 누진공제 1490만 원을 빼주면 됩니다.
(1.5억 원 - 기본공제 250만 원 ) × 35% - 누진공제 1490 = 3672만 원
여기서 양도소득세 기본공제라는 것은 인별로 1년 단위로 250만원까지 기본으로 공제해주는 것입니다. 인별로 250만 원이기 때문에 공동명의인 집을 양도하는 경우에는 각각 250만 원씩 공제받을 수 있습니다.
9억원이상 1가구 1주택의 경우 장기보유 특별공제율 적용 여부에 따라 양도세 차이가 많이 나게 됩니다. 2021년부터 법이 개정되면서 장기보유특별공제 계산 방식이 변경되었습니다.
기본 2년 거주 의무기간을 채우면 1년 보유 시마다 8% 씩 최대 10년 80% 까지 양도차익에서 공제해 주었지만 이제는 거주 1년 4%, 보유 1년 4%를 나눠서 계산을 합니다.
그렇기 때문에 10년 이상 거주와 10년 보유를 다 채워야 80%까지 공제를 받을 수 있으며 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해서는 3년 이상 보유, 2년 이상 거주를 해야만 합니다.
9억원이상 1가구 1주택 양도세 계산이 어렵다면 국세청 홈택스에서 양도세 계산을 직접 할 수 있습니다. 홈택스 메인화면에 '모의계산'을 클릭하면 양도세 자동계산을 할 수 있는데요.
'양도소득세 자동계산'을 선택하신 후 양도일자, 취득일자를 입력한 후 양도 물건 종류에서 9억원이상 고가주택이기 때문에 고가주택을 선택합니다.
이후 양도가액, 취득가액을 입력하신후 해당하는 항목 내용을 추가로 입력한 후 세액 계산하기를 클릭하면 양도세 계산을 쉽게 할 수 있습니다.
이번 시간에는 9억원이상 1가구 1주택 양도세 계산방법에 대하여 알아보았는데요. 집을 처분할 계획이 있다면 예상 세액을 미리 계산해보시길 바랍니다.