2019년 귀속 임대소득 부터는 주택을 임대했을 경우 무조건 사업자등록을 하게 돼 있습니다. 만약 미등록시에는 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 납부해야 하는데요.
주택을 여러채 보유한 분들은 지금이라도 주택임대사업자 등록을 해야 할지 고민을 하는 분들이 많습니다. 과거보다 혜택이 줄어든 만큼 하지 말아야 할지 고민이 되는데요. 이번 시간에는 주택임대사업자 등록 장단점을 정리해보도록 하겠습니다.
주택임대사업자란? 공공주택사업자가 아닌 자로서 1채 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 민간 임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 사람을 주택임대사업자라고 합니다.
민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다. 임대주택은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택, 민간 매입임대주택으로 구분되며, 임대의무기간에 따라 공공지원. 장기일반, 단기민간 임대주택으로 구분됩니다.
정부에서는 주택 임대사업자로 등록을 하게 되면 여러 세재혜택을 주고 있지만 대신 임대료 증가 상한선 및 의무임대기간이 있는 등 단점도 존재하기 때문에 장단점을 살펴보셔야 합니다.
주택임대사업자의 등록 장점으로는 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
관할 시군구에 주택 임대사업자로 등록하면 지방세인 취득세와 재산세 요건을 충족할 경우 혜택을 받습니다.
취득세의 경우 단기. 공공지원. 장깅리반 모두 해당이 되며, 전용면적60㎡ 이하일 경우 200만원 이하의 취득세를 면제받을 수 있으며 200만원을 초과할 경우 85% 감면을 받을 수 있습니다.
전용면적 60~85㎡의 경우에는 8년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우에 한해서 50% 감면이 가능합니다.
재산세는 단기임대인 경우 최대 50% 감면되며, 공공지원. 장기일반은 최대 85% 감면을 받을 수 있습니다. 다만 지방세 혜택은 2021년 12월31일까지만 적용됩니다.
주택 임대사업자의 등록 장점으로 주택임대소득세 감면 혜택이 있습니다. 수도권 및 수도권 외 도시지역은 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 외 비도시지역 중 읍면 지역은 전용면적 100㎡ 이하인 경우에만 임대소득세 혜택을 받습니다.
임대사업자 기간이 단기 (4년) 인 경우 30% 감면, 공공지원. 장기일반(8년)인 경우 75% 감면을 받을 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 임대개시일 당시 기준시가 합계액이 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한합니다.
필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원, 미등록시 필요경비율 50%에 공제금액 200만원으로 적용됩니다.
주택임대사업자 등록 장점으로는 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 이며 의무임대기간 8년을 유지해야 합니다. 또한 임대료 연 증가율이 5% 이내라면 양도소득세 감면 혜택을 받는 장점이 있습니다.
임대사업자 등록 장점으로는 종합부동산세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대 개시일 시점 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 이며 임대기간이 8년 이상, 임대료 연 증가율이 5% 이내라면 종부세 혜택을 받습니다.
주택 임대사업자 등록시 장점도 있지만 단점도 있습니다. 주택임대사업자 등록 시 단점으로는 임대의무기간입니다. 민간임대주택에 관할 특별법상 의무기간은 단기는 최소한 4년, 장기는 8년을 임대해야 하고 소득세 및 종합부동산세 등 세제 혜택을 받기 위해서는 별도로 세무서에 사업자 등록하고 8년이상 임대를 유지해야 하는 단점이 있습니다.
또한 임대사업자 등록시 단점으로는 임대료 상승제한입니다. 의무 임대기간 동안은 임대료 증액률이 임대료의 5%로 제한됩니다. 표준임대차계약서를 사용해 계약을 체결해야 하며, 임차인이나 임대 조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 있습니다. 이를 제대로 지키지 않으면 각종 세금 혜택을 받을 수 없기 때문에 주의해야 합니다.
지금까지 주택임대사업자 등록 시 장단점을 알아보았는데요. 주택임대사업자로 등록을 해야 할지 말아야 할지 고민하시는 분들은 위에서 언급한 장점과 단점을 살펴보시기 바랍니다.