주거용 오피스텔이 늘어나면서 오피스텔을 찾는 분들이 많은데요. 대부분 투자형 오스텔을 분양받는 사람들이 많습니다.
오피스텔 분양 받기 전에 오피스텔 1가구 2주택이 해당되는지 헷갈리는 사람도 많은데요. 오피스텔 1가구 2주택 적용 기준에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.
오피스텔은 'office'+'hotel'을 합친 용어로, 목적에 다라 사무나 주거를 구분할 수 있는 형태의 혼합 건축물입니다. 보통의 경우 오피스텔은 건축법에 보게 되면 업무용시설로 간주하고 있습니다.
그러나 주택법에 따라서 주거용으로 사용할 경우 준주택으로 간주하고 있는데요. 즉, 어떻게 이용하냐에 따라서 업무용이 될 수도 있으며 주거용이 될 수도 있습니다.
주거용으로 사용하고 있다는 걸 판단하는 기준은 전입신고 여부에 의해 결정되는데요. 임차인이 전입신고를 했을 경우에는 주택으로 보고 있습니다.
또한 전입신고가 되어 있지 않아도 업무용으로 사용을 하고 있다는 입증을 하지 않을 경우에도 주택으로 보고 있습니다.
국세청은 단순히 전입만 가지고 주택으로 구분하지 않으며 필요하다면 관리비 납부 명세, 전기요금 명세, 관리사무소 확인등 여러 방법을 통해 실제 주택으로 사용했는지, 사무실로 사용했는지를 추적하고 있습니다.오피스텔이 주택으로 분류되면 1가구 1주택 비과세의 혜택을 받지 못합니다.
만약 오피스텔 분양 후 주택임대 사업자로 등록을 하고 세입자가 들어와서 전입신고를 하게 되면 세법상으로 오피스텔 1가구 2주택이 됩니다.
보통 오피스텔을 구매할 때는 임대 사업자로 등록하는 경우가 많은데 일반임대 사업자로 등록시 오피스텔 분양가에서 10%에 해당하는 부가세를 국세청으로 부터 환급을 받을 수 있습니다. 그러나 등록후 10년 이내 주거용으로 사용하게 되면 환급받은 부가세와 가산세를 추가 징수되는 주의해야 합니다.
오피스텔 1가구 2주택을 피하고 업무용으로 인정받기 위해서는 임대인이 해당 오피스텔로 임대사업자 등록한 다음에 개인사업자에게 월세를 놓는 것입니다.
업무용 오피스텔이라도 양도차익이 나왔다면 양도소득세를 신고 납부해야 합니다. 업무용 오피스텔 같은 경우는 비과세 혜택은 없습니다.
결론은 오피스텔을 임대 사업용으로 매입한 후 임대사업자로 등록할 경우에는 1가구 2주택에 포함되지 않습니다. 이 경우 업무용으로 사용해야 하며 전입신고는 불가합니다. 오피스텔을 주택임대사업자로 등록한 경우에는 세입자 전입신고가 가능하지만 오피스텔 1가구 2주택에 해당됩니다.
오피스텔 1가구 2주택에 포함하지 않게 하는 이유는 세금때문인데요. 취득세나 재산세, 양도소득세 등 각종 세금 문제가 1가구2주택의 차이가 크기 때문입니다.
주택임대사업자로 등록할 경우 소득세 및 건강보험료와 국민연금을 내야 할 수 있기 때문에 실익을 먼저 따져 본 후 주택임대사업자로 등록할 건지, 임대사업자로 등록할지를 결정하는 것이 좋습니다.